Katalogerna

Hyreslagen (12 kapitlet i jordabalken)  


Förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter

45 § Bestämmelserna i 46-52 §§ gäller vid upplåtelser av
bostadslägenheter, om inte

1. hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en lägenhet i
dess helhet och hyresförhållandet upphör innan det har varat
längre än två år i följd,

2. hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat
rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet
upphör innan det har varat längre än nio månader i följd,

3. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad, eller

4. hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i förtid
på den grunden att hyresrätten är förverkad och annat inte
följer av 47 §.

Bestämmelsen i första stycket 1 gäller inte om upplåtaren har
hyrt lägenheten tillsammans med minst två lägenheter till för
att hyra ut dem i andra hand.

Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad
handling kommit överens om, att hyresrätten inte skall vara
förenad med rätt till förlängning, gäller överenskommelsen om
den godkänts av hyresnämnden. Överenskommelsen gäller dock utan
sådant godkännande om den träffas efter det att
hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är
förenad med rätt till förlängning. Om en make eller sambo som
inte har del i hyresrätten hade sin bostad i lägenheten när
överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot den
maken eller sambon endast om han eller hon har godtagit den.
Lag (2002:29).

46 § Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som
avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har
hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när

1. hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp
avtalet att upphöra i förtid,

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad
att avtalet skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och det ej är oskäligt mot hyresgästen att
hyresförhållandet upphör,

4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart
att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd
olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det ej är
oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

5. lägenheten ej vidare skall användas som bostad och det ej är
oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6. avtalet avser en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen
inte ingår i affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt
upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att
hyresgästen skäligen bör flytta,

6 a. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade
den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan
rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över
lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller
kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av
anställning inom lantbruket eller av annan anställning, om den är
av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över
lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt
anställningen har upphört,

9. hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses i 7
och som upphört och det ej är oskäligt mot hyresgästen att även
hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre
än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa
hyresförhållandet, eller

10. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller
eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen
lämnar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan
förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan
hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.

Lämnar en bostadshyresgäst sin lägenhet eller en del av den med
anledning av att huset skall undergå större ombyggnad, skall
hyresgästen om möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra
en likvärdig lägenhet i huset. Lag (1994:817).

47 § Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på
grund av att en av dem sagt upp hyresavtalet eller till följd av annan
omständighet, som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt
rätt till förlängning av hyresavtalet, är en medhyresgäst berättigad
att få hyresavtalet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen
kan nöja sig med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller ej
när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp
avtalet att upphöra i förtid. Är medhyresgästen make eller sambo
till den som sagt upp avtalet eller eljest föranlett att hyresgästerna ej
gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller
sambon en sådan rätt till förlängning även när hyresrätten är
förverkad på annan grund än dröjsmål med betalning av hyran.
Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet att
upphöra i förtid på grund av förverkandet.

Om en hyresgäst, som är gift eller samboende och vars make eller
sambo ej har del i hyresrätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar
någon annan åtgärd för att få det att upphöra eller om han eller hon
i annat fall inte har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller
sambon, om han eller hon har sin bostad i lägenheten, rätt att
överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, såvida
hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som
hyresgäst. Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden har sagt
upp hyresavtalet på grund av förverkande. Har hyresgästen avlidit,
tillkommer samma rätt hans eller hennes efterlevande make eller
sambo, om dödsboet saknar rätt till förlängning och detta inte har
föranletts av den efterlevande maken eller sambon.
Bestämmelserna i 49--52 §§, 55 § samt 55 c § femte--sjunde styckena
om hyresgäst gäller även i fråga om hyresgästs make och sambo.

Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda
makarna eller samborna respektive den efterlevande maken eller
sambon och den avlidne makens eller sambons dödsbo för
förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej
annat har avtalats med hyresvärden. Lag (1994:817).

48 § har upphävts genom lag (1987:816).

49 § Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och föreligger tvist om
förlängning av avtalet enligt 46 § eller 47 § första stycket, är
uppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden senast en månad efter
hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller
hyresgästen ändå flyttat senast vid hyrestidens utgång.

Vill hyresvärden inte samtycka till förlängning av hyresavtalet enligt
47 §, skall han senast inom en månad efter det att hyresförhållandet med
hyresgästen upphörde anmoda den som enligt nämnda paragraf kan ha rätt
till förlängning att flytta. För anmodan gäller vad som föreskrivs om
uppsägning i 8 §. En sådan anmodan är utan verkan, om inte hyresvärden
inom en månad därefter hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller den
som har anmodats ändå flyttar innan tiden för hänskjutande gått ut. Har
anmodan skett tidigare än en månad före hyrestidens utgång, får
hänskjutande dock ske fram till hyrestidens utgång.

Andra stycket tredje och fjärde meningarna gäller också i fall som avses
i 3 § tredje stycket 2. Lag (1987:816).

50 § Är frågan om förlängning av hyresavtalet ännu inte
avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att bo kvar
i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord.

Bestämmelsen i första stycket gäller inte om hyresnämnden
enligt 13 a § andra stycket lagen (1973:188) om arrendenämnder
och hyresnämnder har bestämt att ett beslut om åläggande för
hyresgästen att flytta enligt den paragrafens första stycke får
verkställas även om det inte har vunnit laga kraft.

För den tid som hyresgästen bor kvar i lägenheten skall de
förut gällande hyresvillkoren tillämpas till dess
hyresvillkoren för samma tid blir slutligt bestämda.
Lag (2002:29).

51 § Bifalls inte hyresvärdens talan om att hyresavtalet skall upphöra
att gälla, skall för den fortsatta uthyrningen fastställas samma villkor
som förut tillämpats, om inte parterna kommer överens om att andra
villkor skall gälla. Önskar hyresvärden ändring av hyresvillkoren för
det fall att hans talan inte bifalls, skall han samtidigt som han
hänskjuter förlängningstvisten till hyresnämnden ansöka om ändring av
hyresvillkoren.

Beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt uthyrning. Mot
hyresförhållandet får ej åberopas omständighet som kunnat åberopas i
målet eller ärendet. Lag (1984:694).

52 § Bifalls hyresvärdens talan om att hyresavtalet skall upphöra att
gälla, får i beslutet skäligt uppskov medges med avflyttningen, om
hyresvärden eller hyresgästen begär det. Är hyresrätten förverkad utan
att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid, får på
begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hyresvärden
samtycker till det.

Avgörs förlängningstvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov
med avflyttningen, gäller 51 § första stycket i fråga om hyresvillkoren
för tiden från det avtalet upphörde till avflyttningen. Lag (1984:694).

Advokat hjälper dig med lokalhyresfrågor >>
 

Tillbaka