Katalogerna

Hyreslagen (12 kapitlet i jordabalken)
 


Hyrestid och uppsägning

3 § Hyresavtal gäller för obestämd tid, om inte annat följer av andra
stycket. Hyresavtal som gäller för obestämd tid skall sägas upp för att
upphöra att gälla.

Hyresavtal kan även ingås för bestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla
vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har
hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, skall dock avtalet
alltid sägas upp för att upphöra att gälla.

Ett hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid, anses förlängt på
obestämd tid.

1. om avtalet saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och
inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning skall ske,
eller

2. om hyresgästen, trots att avtalet upphört att gälla utan uppsägning,
fortsatt att använda lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan
att hyresvärden anmodat honom att flytta.

För anmodan enligt tredje stycket 2 gäller vad som föreskrivs om
uppsägning i 8 §. Ytterligare bestämmelser om sådan anmodan finns i 49 §
tredje stycket. Lag (1984:694).

4 § Hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre
uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla

1. vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från
uppsägningen, när avtalet avser en bostadslägenhet, eller

2. vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från
uppsägningen, när avtalet avser en lokal.

Skall ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla
och är inte längre uppsägningstid avtalad, skall uppsägningen ske senast


1. en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,

2. en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst
tre månader,

3. tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det
är fråga om en bostadslägenhet,

4. tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men
längst nio månader och det är fråga om en lokal,

5. nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det
är fråga om en lokal. Lag (1984:694).

5 § Avser ett hyresavtal en bostadslägenhet, får hyresgästen alltid säga
upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar
tidigast efter tre månader från uppsägningen.

Om hyresgästen har avlidit, får dödsboet också inom en månad från
dödsfallet säga upp avtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som
inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Har bostadslägenhet
hyrts av makar eller sambor gemensamt och avlider den ena av dem,
tillkommer den rätt som angivits nu dödsboet och efterlevande maken
eller sambon i förening. Lag (1987:816).

6 § Sägs ett hyresavtal upp av en orsak som anges i 11--14 eller 16--18
§§, upphör det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42
§, om ej annat följer av 44 §.

Sägs ett hyresavtal upp av någon annan orsak som ger hyresvärd eller
hyresgäst rätt att frånträda avtalet och är det inte fråga om fall som
avses i 5 § andra stycket gäller, oavsett vad som har avtalats om
uppsägningstid, den uppsägningstid som för varje särskilt fall anges i 4
§ första stycket, om hyresavtalet gäller för obestämd tid, eller i 4 §
andra stycket, om hyresavtalet gäller för bestämd tid. Sker uppsägning
innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock genast att
gälla.

Upphör ett avtal om hyra av bostadslägenhet att gälla och finns förutom
hyresavtalet ett annat avtal mellan hyresvärden och hyresgästen som
avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av
lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den
användningen, upphör även det andra avtalet samtidigt att gälla. Lag
(1984:694).

7 § När hyrestiden har löpt ut skall hyresgästen senast påföljande dag
lämna lägenheten och senast klockan 12 den dagen hålla lägenheten
tillgänglig för den som skall tillträda den.

Infaller den dag då lägenheten skall tillträdas eller lämnas på en
söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller
nyårsafton, skall det i stället ske nästa vardag.

Första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats. Lag (1984:694).

8 § En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet har
varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken
uppsägningen sker. Uppsägningen får dock, utom i fall som avses i
58 a §, vara muntlig, om det är hyresgästen som säger upp avtalet
för upphörande och hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande
av uppsägningen. Uppsägningen får ske hos den som är behörig att
ta emot hyra på hyresvärdens vägnar.

Säger hyresvärden upp ett bostadshyresavtal och måste
uppsägningen enligt första stycket vara skriftlig, bör hyresvärden,
om inte hyresgästen saknar rätt till förlängning enligt 45 § första
stycket 1--3, i uppsägningen ange orsaken till att avtalet skall
upphöra.

Skriftliga uppsägningar skall delges den som söks för uppsägning i
den ordning som anges i 8 kap. 8 § andra och tredje styckena, om
inte annat följer av fjärde eller femte styckena i denna paragraf.

Har den som söks för uppsägning hemvist här i landet och är det
inte fråga om en uppsägning i förtid enligt 42 § eller en sådan
uppsägning som avses i 58 §, får uppsägningen sändas i
rekommenderat brev. Uppsägningen anses då ha skett när den har
avlämnats för postbefordran under den söktes vanliga adress. Har
hyresgästen lämnat hyresvärden uppgift om en adress, under vilken
meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga
adress. I annat fall anses den uthyrda lägenhetens adress som
hyresgästens vanliga adress.

Om en hyresvärd eller en hyresgäst, vars avtal skall sägas upp, inte
har något känt hemvist här i landet och om det inte heller finns
något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom,
får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

En ansökan hos domstol med yrkande att hyresförhållandet skall
upphöra eller att hyresgäst skall avhysas gäller som uppsägning när
delgivning skett i behörig ordning. Detsamma gäller en ansökan
enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och
handräckning om att hyresgäst skall avhysas.

Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av hyresavtal
som gäller lokaler finns i 58 och 58 a §§. Lag (1994:817).

9 § På tillträdesdagen skall hyresvärden, om inte bättre skick har
avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den
allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda
ändamålet.

Avtal får dock träffas om att lägenheten skall vara i sämre skick, om

1. upplåtelsen avser en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en
lokal, eller

2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt
hyresförhandlingslagen (1978:304) och bestämmelserna om lägenhetens
skick har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag.
Lag (1984:694).

10 § Blir lägenheten före tillträdesdagen så förstörd att den inte kan
användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är hyresvärden
vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgästen
meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

Meddelar en myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens
beskaffenhet förbud mot att använda lägenheten för det avsedda
ändamålet, upphör avtalet att gälla, även om beslutet ej vunnit laga
kraft. Om det förhållande som föranlett beslutet beror på försummelse av
hyresvärden eller om denne ej utan dröjsmål lämnar hyresgästen
meddelande om beslutet, har hyresgästen rätt till ersättning för skada.
Lag (1984:694).

11 § Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på
lägenheten än som anges i 10 § första stycket och är skadan
inte avhjälpt när lägenheten skall tillträdas eller är
lägenheten i övrigt, i annat fall än som avses i 13 §, på
tillträdesdagen inte i det skick som hyresgästen har rätt att
fordra, gäller följande:

1. Hyresgästen får avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad,
om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja
åtgärden så snart det kan ske.

2. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter
hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart
det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får
dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan
bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden, får avtalet inte
sägas upp.

3. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har
hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran.

4. Hyresgästen har rätt till ersättning för skada, om
hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans
försummelse.

5. Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, får hyresvärden
föreläggas att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande).
Åtgärdsföreläggande meddelas av hyresnämnden efter ansökan av
hyresgästen. I fråga om åtgärdsföreläggande gäller i övrigt vad
som föreskrivs i 16 § andra och fjärde-sjätte styckena.

Har en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal hyrts
ut i befintligt skick gäller

1. för bostadslägenheten första stycket och

2. för lokalen första stycket 1-4, endast om lägenheten enligt
den allmänna uppfattningen på orten inte är fullt brukbar för
sitt ändamål och hyresgästen när han ingick avtalet inte kände
till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.
Lag (1998:146).

12 § Meddelar en myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens
beskaffenhet beslut som leder till att hyresgästen måste avstå från en
del av lägenheten eller att hyresgästen på annat sätt lider intrång i
sin nyttjanderätt, har han rätt till skälig nedsättning av hyran.
Innebär beslutet en väsentlig inskränkning i nyttjanderätten, får
hyresgästen säga upp avtalet, även om beslutet inte har vunnit laga
kraft. I fråga om ersättning för skada gäller 10 § andra stycket andra
meningen. Lag (1984:694).

13 § Avser hyresavtalet en lägenhet som inte färdigställts när avtalet
ingicks och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall
ske, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran och sådan
rätt att säga upp avtalet som anges i 11 §. Uppsägning får ske även före
den avtalade tillträdesdagen, om det är uppenbart att lägenheten då inte
kan användas för avsett ändamål.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte
visar att dröjsmålet inte beror på hans försummelse. Lag (1984:694).

14 § Är lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall flytta, har
hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid han inte
kan använda lägenheten eller en del av den. Om hindret inte undanröjs
genast efter det att hyresvärden har underrättats om förhållandet,
gäller bestämmelserna i 11 § om rätt för hyresgästen att säga upp
avtalet på grund av brist i lägenheten.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte
visar att hindret inte beror på hans försummelse. Lag (1984:694).

15 § Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick
som anges i 9 § första stycket, om ej annat har avtalats eller följer av
andra stycket.

Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden
i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning
och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens
försämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat
har avtalats och

1. hyresavtalet avser ett enfamiljshus, eller

2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt
hyresförhandlingslagen (1983:304) och de avvikande bestämmelserna har
tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag.

Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är
avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, skall hyresvärden hålla
utrymmena i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte annat
har avtalats. Lag (1987:1276).

16 § Bestämmelserna i 10--12 §§ gäller också, om

1. lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig
för skadan,

2. hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra
stycket,

3. hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan
hyresgästens vållande, eller

4. myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra
stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning till det, dock
ej förrän beslutet länder till efterrättelse.

Avser hyresavtalet en bostadslägenhet, får hyresnämnden i fall som
avses i första stycket 1--3 eller om hyresvärden inte fullgör sin
underhållsskyldighet enligt 15 § tredje stycket på ansökan av
hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen
(åtgärdsföreläggande). I föreläggandet, som får förenas med vite, skall
bestämmas viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med
föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden
förlängas, om ansökan om det görs före utgången av den löpande
tidsfristen.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om
inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning av
hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att
hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick
eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller
fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.

Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den för vilken lagfart
senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten
innan ansökan görs.

Överlåts fastigheten sedan ansökan har gjorts eller föreligger fall som
avses i fjärde stycket, gäller rättegångsbalkens bestämmelser om verkan
av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i
rättegång.

Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsregistrets
inskrivningsdel, kan ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som
innehar fastigheten med äganderättsanspråk. Lag (2000:226).

17 § Bestämmelserna om skada eller brist i lägenheten gäller också om
ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen.

I fråga om en bostadslägenhet som utgör en del av ett hus är hyresvärden
skyldig att vidta lämpliga åtgärder för att utrota ohyra, även om
hyresgästen är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är
hyresgästen utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för
nödvändiga kostnader som han får genom åtgärder för att utrota ohyran.
Lag (1984:694).

18 § Om hyresgästen måste avstå någon del av lägenheten på grund av att
ett annat förvärv äger företräde eller till följd av omständighet som
avses i 7 kap. 25 §, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av
hyran. Hyresgästen har även sådan rätt att säga upp avtalet som anges i
11 §, om han var i god tro när avtalet träffades. Bestämmelser om
ersättning för skada finns i 7 kap. Lag (1984:694).

Advokat hjälper dig med lokalhyresfrågor >>
 

Tillbaka