Katalogerna

Hyreslagen (12 kapitlet i jordabalken)  


Prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter

53 § Bestämmelserna i 54 - 55 c §§ gäller vid upplåtelser av
bostadslägenheter, om inte

1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för
fritidsändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs
innan hyresförhållandet har varat nio månader i följd, eller

2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.

Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen
(1978:304) gäller för lägenheten, tillämpas 54 och 55 - 55 c §§
endast om det följer av nämnda lag. Lag (1997:62).

54 § Vill hyresvärden eller hyresgästen att hyresvillkoren skall ändras,
skall han skriftligen meddela detta till motparten. Om överenskommelse
inte kan träffas, har han rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av
hyresvillkoren. Ansökan får göras tidigast en månad efter det att
meddelandet lämnats till motparten.

Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor
som har samband med villkor som angetts i ansökningen.

Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för
fortsatt uthyrning. Lag (1984:694).

54 a § Bestämmelserna i andra och tredje styckena tillämpas i
fråga om hyresavtal som

1. gäller för obestämd tid, och

2. avser en sådan lägenhet i ett hus med förhandlingsordning
som till följd av bestämmelserna i 3 § hyresförhandlingslagen
(1978:304), inte omfattas av förhandlingsordningen.

Vill hyresvärden att ett skriftligt meddelande enligt 54 §
första stycket om hyreshöjning skall få den verkan som anges i
tredje stycket nedan, skall meddelandet innehålla uppgift i
kronor om den hyreshöjning som begärs och om det totala
hyresbeloppet samt uppgift om den dag då den nya hyran skall
börja gälla. I meddelandet skall vidare anges att hyresgästen
blir skyldig att betala den högre hyran, om han inte senast en
viss angiven dag, tidigast två månader efter det att
meddelandet lämnades, ger hyresvärden besked om att han
motsätter sig hyresvärdens begäran. Meddelandet skall också
innehålla uppgift om hyresvärdens adress, en upplysning om att
hyresnämnden kan pröva skäligheten av den begärda hyran samt en
uppgift om vad hyresgästen behöver göra för att en sådan
prövning skall komma till stånd.

Innehåller meddelandet från hyresvärden sådana uppgifter som
anges i andra stycket och har hyresgästen inte inom den i
meddelandet utsatta tiden gett hyresvärden besked om att han
motsätter sig hyresvärdens begäran om hyreshöjning, skall
hyresgästen anses ha ingått avtal med hyresvärden om att betala
den hyra som hyresvärden har begärt. Den högre hyran får börja
att gälla först efter den dag som i hyresvärdens meddelande
angetts som sista dag för att motsätta sig hyreshöjningen.
Lag (1997:62).

55 § Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek,
skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid
inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran
för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran
för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av sådana kommunala
bostadsföretag som avses i 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om
allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med
lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter
på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade
förhållanden på hyresmarknaden.

Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna
i 55 a och 55 b §§ iakttas.

Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det
ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 §
hyresförhandlingslagen (1978:304), har hyresgästen utan hinder
av bestämmelserna i första-tredje styckena rätt att få hyran
sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen.

Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor
som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den
mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll,
omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade
förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall
vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning
är lämpligare.

Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för
fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte
stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som
föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av
bestämmelserna i övrigt i denna balk. Lag (2002:103).

55 a § Vid prövning av hyran skall en åtgärd som avses i 18 d §
och som har höjt lägenhetens bruksvärde inte beaktas, om

1. godkännande eller tillstånd krävdes för att åtgärden skulle
få vidtas och sådant godkännande eller tillstånd inte har
lämnats,

2. lägenheten är upplåten till den hyresgäst som skulle ha
godkänt åtgärden eller till en hyresgäst som har övertagit
hyresrätten från denne enligt 33 § andra stycket, 34 § eller
47 § andra stycket, och

3. det vid tidpunkten för ändringen av hyran har förflutit
högst fem år sedan åtgärden slutfördes. Lag (2002:29).

55 b § Har en hyresgäst bekostat ombyggnads-, ändrings- eller
underhållsarbeten eller åtgärder av därmed jämförlig betydelse i sin
lägenhet, får vid prövningen av hyran för lägenheten hyresvärden
tillgodoräknas den förbättringen endast om det finns särskilda skäl
för det. Lag (1994:817).

55 c § Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet
sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse
tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har
frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till
hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det
månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen
för ansökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock
inte i något av de fall som nu angetts avse tiden innan sex
månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren
började tillämpas.

Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts
upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden
före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om
villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden,
får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före
den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas
upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till
hyresnämnden. Är hyrestiden längre än ett år och sker ändring
av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får
beslutet likväl avse tiden efter det månadsskifte som inträffar
närmast efter tre månader från dagen för ansökningen, dock
tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd.

Har den hyra som prövats blivit gällande enligt 54 a §, får
beslut om hyran, trots vad som sägs i första stycket, avse tid
från den dag då hyran började gälla, om ansökningen har gjorts
inom tre månader därefter.

Hyresnämnden får, när det finns skäl till det, förordna att
beslut om villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt
än vad som sägs i första och andra styckena. Om det finns
särskilda skäl får hyresnämnden också förordna att beslut om
villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit
laga kraft.

Skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller hovrättens beslut
betala högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut,
är hyresrätten inte förverkad på grund av dröjsmål med
betalningen av det överskjutande beloppet, om betalningen sker
inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som
sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta inträder för
hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag.

På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om
beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut
utgående hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen
(1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och
enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

I beslutet får anstånd medges med betalningen av det
överskjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket.
Medges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen
skall beräknas enligt 5 § räntelagen.

Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller
hovrättens beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till
hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har
uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 §
räntelagen för tiden från dagen för beloppets mottagande till
dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för
tiden därefter. Lag (1997:62).

55 d § Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller
omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan
bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för
fritidsändamål.

Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 §
första och andra styckena, skall hyresnämnden på ansökan av
hyresgästen besluta att hyresvärden skall betala tillbaka vad han
tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Räntan
beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) från dagen då
hyresvärden tog emot beloppet till dess att
återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom beslut som
vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett
beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än
två år före dagen för ansökan.

I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket skall
hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för
den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. Vid
denna prövning tillämpas 55 § första och andra styckena. Beslut om
ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt
uthyrning. När det finns skäl till det, får hyresnämnden bestämma
att beslutet skall gälla omedelbart. Om hyran höjs eller sänks
retroaktivt tillämpas 55 c § femte - åttonde styckena.

För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enligt andra
stycket skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre
månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten. Lag (1994:817).
 

Advokat hjälper dig med lokalhyresfrågor >>

Tillbaka