Katalogerna

Hyreslagen (12 kapitlet i jordabalken)
 

Vissa bestämmelser om lokaler

56 § Bestämmelserna i 57--60 §§ gäller för upplåtelser av lokaler, om
inte

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i
följd, eller

2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad
eller förhållande som avses i 28 § föreligger.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling
överenskommit om villkor som strider mot 57--60 §§, är överenskommelsen
gällande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat
längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av
hyresnämnden. Lag (1984:694).

57 § Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han att förlänga
hyresförhållandet eller kommer förlängning i annat fall inte till stånd
på grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden
kräver för förlängning, har hyresgästen rätt till ersättning enligt 58 b
§, om inte

1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det icke
skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

2. huset skall rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är
godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att
hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall
påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,

3. huset skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen
uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för
genomförandet av ombyggnaden samt hyresvärden anvisar en annan lokal som
är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om
att hyresförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och
ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,

4. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa
hyresförhållandet, eller

5. de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och
överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.

Första stycket gäller också, om hyresgästen har sagt upp avtalet enligt
58 a §. Lag (1988:927).

57 a § Vid tillämpningen av 57 § första stycket 5 skall en
krävd hyra inte anses som skälig, om den överstiger den hyra
som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna
marknaden (marknadshyra). Marknadshyran skall i första hand
bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra
liknande lokaler på orten. Endast om det finns särskilda skäl
får hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst
har åstadkommit.

I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden
frångås endast om det är uppenbart

1. när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt
högre eller lägre än hyresnämnden angett,

2. när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens
bedömning inte varit riktig.

I fall som avses i andra stycket 1 får utredning som inte har
lagts fram under medlingen, beaktas vid prövningen endast om
det finns synnerliga skäl. Lag (2002:29).

58 § Vill hyresvärden säga upp avtalet skall han i uppsägningen
underrätta hyresgästen om de villkor som han kräver för att förlänga
hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge
förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att
hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning
enligt 58 b §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta
tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första
stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket
och vill hyresgästen inte lämna lägenheten utan att få ersättning enligt
58 b §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den
i första stycket angivna tiden. Gör han inte det, förfaller rätten till
ersättning. Vad som har sagts nu gäller inte, om inom samma tid tvist
hänskjuts till nämnden enligt 58 a § första stycket.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av
hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är
oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör
han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid
rätt till ersättning enligt 58 b §. Lag (1988:927).

58 a § Vill hyresgästen säga upp avtalet för förlängning på ändrade
villkor, skall han i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring
i de avtalade villkoren som han begär. Om överenskommelse inte träffas
mellan parterna, skall hyresgästen inom två månader från uppsägningen
hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresgästen att fullgöra vad som åligger honom enligt första
stycket eller återkallar han före hyrestidens utgång sin ansökan om
medling, är uppsägningen utan verkan.

Om inte hyresvärden själv har sagt upp avtalet, får han innan medlingen
har avslutats inte vägra förlängning av hyresförhållandet eller för
förlängning kräva högre hyra eller något annat villkor som är
oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet.
Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen
alltid rätt till ersättning enligt 58 b §. Lag (1988:927).

58 b § Om hyresgästen har rätt till ersättning enligt 57 §,
58 § fjärde stycket eller 58 a § tredje stycket, skall
hyresvärden alltid betala ersättning till hyresgästen med ett
belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda
hyresavtalet.

Om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört
har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning enligt
första stycket, skall hyresvärden i skälig omfattning ersätta
hyresgästen för denna förlust. Om förlusten har samband med att
hyresgästen har bekostat ändring av lokalen, skall förlusten
beaktas endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller
om hyresgästen har träffat hyresavtalet under förutsättning att
han skulle få utföra ändringen. Lag (2002:29).

59 § Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av
hyresvärden eller, i fall som avses i 58 a §, av hyresgästen, får
hyresnämnden på ansökan av hyresvärden eller hyresgästen medge skäligt
uppskov med avflyttningen, dock högst två år från hyrestidens utgång.
Ansökan om uppskov skall ha kommit in till hyresnämnden före hyrestidens
utgång.

Medges uppskov, skall hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för
tiden från det att avtalet upphört till dess hyresgästen skall flytta.
Lag (1988:927).

60 § I mål om ersättning enligt 58 b § skall rätten på yrkande av
hyresgästen, om hyresvärden medger skyldighet att betala ersättning
eller sådan skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft,
förplikta hyresvärden att betala förskott i avräkning på den ersättning
som kan komma att bestämmas.

Första stycket gäller inte, om det är uppenbart att förskottet blir
obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yrkande
om förskott inte tas upp till prövning förrän tre månader förflutit
sedan det föregående beslutet vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan
beslut meddelas, skall parterna beredas tillfälle att yttra sig. Beslut
som meddelats under rättegången skall överklagas särskilt. Hovrättens
beslut får inte överklagas.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda
ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det
överskjutande beloppet jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 §
räntelagen (1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till
dess ersättningen blivit slutligt bestämd genom dom som vunnit laga
kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Lag (1988:927).
 

Advokat hjälper dig med lokalhyresfrågor >>

Tillbaka